Généralités sur les intervenants à l’acte de construire.
Le Maître de l’ouvrage,
Le maître d’ouvrage délégué,
Le maître d’œuvre , l’architecte,
Les bureaux d’étude
Les entreprises ( entreprise générale , entreprise pilote, sous traitant , artisans) avec leurs préposés, ( ouvriers, chef de chantier, conducteur de travaux , ingénieurs ,…)
L’ économiste du bâtiment, ( métreur , vérificateur ) ,
Le coordinateur SPS ,
Le bureau de contrôle,
L’expert en bâtiment ( malfaçons ) amiable ou de justice,
Le diagnostiqueur « amiante avant démolition »
Le diagnostiqueur en performance énergétique. ( DPE )
Dans le cadre de son action, l’intervenant peut avoir sa responsabilité engagée :
RCP : responsabilité civile professionnelle
- En cours de travaux ,
- Après travaux ,
- Pour des dommages sur existant.
Pour ces sinistres, il est couvert par une assurance RC professionnelle en cours et après travaux,
L’assurance RCP n’est obligatoire que pour l’architecte et le diagnostiqueur.
La RC en cours de travaux, couvre l’assuré en cas de sinistre affectant autrui , pendant les travaux ,
La RC après travaux, couvre les dommages consécutifs à un accident survenu après les travaux , et qui ne sont pas d’ordre décennal,
La RC dommages sur existant , qui couvre l’assuré pour les dommages qu’il cause pendant son intervention sur des ouvrages anciens existant et , sur lesquels il travaille.
L’assurance de garantie décennale prévue par les articles 1792 et 2270 du code civil est obligatoire pour l’ensemble des intervenants à l’acte de construire mentionnés ci-dessus sauf : l’expert, le diagnostiqueur, les sous traitants ( loi de 1975 - aujourd'hui les sous traitants sont assurés. )
Il existe également les responsabilités de bon fonctionnement ou de parfait achèvement.
La réception marque le point de départ de ces garanties.
La réception relève de l’article 1792-6 du code civil ; la réception est demandée en fin de travaux par la partie la plus diligente ; il peut y avoir des réserves formulées , qui en fonction des contrats feront l’objet de retenue de paiement .
Le Maître d’ouvrage souscrit une assurances DO ( Dommages ouvrages ) , qui est une assurance de préfinancement de décennale ….. La souscription de l’assurance DO est obligatoire avant le début des travaux ; la conséquence de la non souscription est pénale, sauf pour le maître d’ouvrage qui construit pour lui même.
C’est une assurance obligatoire souscrite par le constructeur à l'ouverture d'un chantier couvrant le bâtiment contre les risques décennaux de la construction. Cette assurance a l'intérêt pour l'acquéreur de lui garantir la réparation des dommages en dehors de toute recherche de responsabilité. L'assurance prend effet un an après la réception de l'ouvrage et prend fin au même moment que la garantie décennale sauf cas particulier, en cous de travaux, avec désordre d’ordre décennal, et impossibilité pour le constructeur de remédier à ceux- ci….
Les différents contrats de construction …..
Il ne s’agit pas de traiter les côtés juridiques des contrats, mais seulement d’énoncer certains contrats usuels rencontrés en construction :
Marché d’entreprises avec devis par corps d’état
Marché avec entreprise générale
Marché avec entreprise pilote
Contrat de construction de maison individuelle
Contrat de construction de maison individuelle :
L’obligation de conclure un contrat de construction de maison individuelle relève de la loi du 19/12/1990. Cette loi s’applique dans les deux cas suivants :
- construction de maison individuelle avec fourniture de plan (articles L.231-1 à L.231-13 et R.231-1 à R.231-14 du code de la construction et de l’habitation).
- construction de maison individuelle sans fourniture de plan. (articles L.321-1 à L.232-2 et R.232-1 à R.232-7). Dans ce cas, le maître d’ouvrage signe un contrat avec le constructeur ainsi qu’avec les entreprises chargées ce réaliser les différents lots.
Les constructions concernées sont les immeubles à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.
Ces textes ont été complétés par deux arrêtés fixant des modèles de notice à annexer obligatoirement aux contrats.
- notice descriptive (arrêté du 27/11/1991)
- notice d’information destinée au maître d’ouvrage (arrêté du 28/11/1991).
Principaux éléments du contrat :
- Le constructeur est soumis à la garantie décennale mais doit s’assurer que l’opération est couverte par une assurance dommages-ouvrages.
- Le constructeur doit adresser au maître d’ouvrage en R.A.R le contrat avec les plans, la notice descriptive et la notice d’information conformes aux modèles-types. Le contrat ne devient définitif qu’après un délai de sept jours pendant lequel le maître d’ouvrage a la possibilité de se rétracter.
- Le plan précise les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et les surfaces de chaque pièce, les raccordements aux réseaux divers et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, l’utilisation et l’habitation de la construction. Une perspective est jointe au plan.
- La notice d’information doit permettre au maître d’ouvrage de connaître ses droits et possibilités d’action au fur et à mesure de l’exécution du contrat.
- La notice descriptive indique les caractéristiques techniques de la construction et des travaux d’équipement, en distinguant clairement les éléments compris dans le prix convenu et ceux qui restent à la charge du maître d’ouvrage. Elle doit mentionner les raccords aux réseaux et à l’égout, matériaux de construction, isolations, menuiseries, etc.
- Le prix convenu, les modalités de révision, de règlements, la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités en cas de retard.
- La justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur.
Clauses suspensives du contrat : acquisition du terrain, obtention du permis de construire, obtention des prêts, obtention de l’assurance Dommage-ouvrage, obtention de la garantie de livraison par le constructeur.
Le contrat doit indiquer le coût du bâtiment à construire. Il est égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution. Les versements se font en fonction de l’avancement des travaux. Les derniers 5 % seront réglés à la réception des travaux (s’il n’y a pas de réserves), ou de la levée des réserves.
Le solde est alors payable huit jours après la remise des clés. Vous pouvez vous faire assister d’un professionnel pour la réception des travaux. La réception met fin au contrat avec le constructeur.
Contrat de promotion immobilière
Un Promoteur - constructeur est une Personne physique ou morale dont la profession ou l'objet est de prendre, de façon habituelle, et dans le cadre d'une organisation permanente, l'initiative de réalisations immobilières et d'assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l'étude, l'exécution et la mise à disposition des usagers de programmes de construction.
Contrat d’architecte
Tout engagement professionnel de l’architecte doit faire l’objet d’une convention écrite préalable, définissant la nature et l’étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération.(article 11 du code des devoirs professionnels). La vocation de l’architecte est de participer à tout ce qui concerne l’acte de bâtir et l’aménagement de l’espace ; d’une manière générale il exerce la fonction de maître d’œuvre. Lorsque le projet de construction vise à créer une surface de planchers hors oeuvre nette supérieure à 170m2 le recours à un architecte est obligatoire..
UNE LIBERTE CONTRACTUELLE :
Sur la base d’éléments de mission précisément définis, trois types de rémunération sont possibles :
• «au pourcentage» du montant des travaux
• «au déboursé» selon les vacations engagées
• «au forfait» par l’application d’un prix horaire de l’agence d’architecture au nombre d’heures de travail prévu au contrat. L’architecte peut proposer un forfait basé sur un pourcentage du montant des travaux
Les honoraires sont libres, il n’existe pas de barèmes de rémunération. Les frais directs (déplacements, reprographie, assurances…) peuvent être inclus ou non dans le calcul de la rémunération. Le montant des honoraires versés s’échelonne dans le temps selon les phases de mission exécutées, depuis l’esquisse jusqu’à la réception des travaux.
Autres termes de contrats ….
Contrat de maîtrise d’ œuvre
Contrat à prix forfaitaire.
Quelques termes divers à connaître :
L’entrepreneur : Personne qui se charge de réaliser les travaux ou l'ouvrage aux conditions définies par le marché.
Si l'entrepreneur est titulaire d'un marché unique, il est engagé pour la totalité des travaux.
Si l'entrepreneur est titulaire d'un lot ( maçonnerie, peinture, électricité …), il n'est engagé qu'à l'égard des travaux relevant de sa compétence ; un artisan est une personne ou entreprise inscrite au répertoire des métiers.
Indice BT 01 : Indice des professionnels du bâtiment servant à calculer l'augmentation du prix de construction d'un immeuble
Le planning est un calendrier d’avancement des travaux , que les entreprises s’engagent à respecter ; en cas de non respect , des pénalités de retard sont affectées au prorata temporis,
Il concerne tous les corps d’état TCE ; il peut être constitué d'une feuille Planning ou sont introduit les différents ouvrages avec les dates de commencement et de fin de travaux. avec le pourcentage d'avancement des travaux.
DROC : Déclaration régulière d’ouverture de chantier : Lorsque le permis de construire est nécessaire, son bénéficiaire doit déclarer à la Mairie que les travaux ont effectivement commencé. Cette déclaration obligatoire objet d'un formulaire type joint au permis de construire lors de sa délivrance, permet de vérifier que l'opération de construction a bien été commencée avant l'expiration du permis de construire
Déclaration d'achèvement des travaux (DAT) : Le bénéficiaire d'un permis de construire doit, au plus tard 30 jours après l'achèvement des travaux, remplir une déclaration qu'il adresse au Maire du lieu des travaux
EPERS : acronyme de "Eléments Pouvant Entraîner la Responsabilité Solidaire".
Selon la loi, il s'agit d'un ouvrage ou d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance dont le fabricant (ainsi que l'importateur éventuel et celui qui le met en œuvre) est solidairement responsable avec le constructeur.
Attestation d'assurance
Document par lequel l'assureur déclare qu'une personne a souscrit une assurance
Assistant à maître d’ouvrage
Personne qui assume un rôle de conseil et de proposition vis à vis du maître d'ouvrage, à l'exclusion de toute fonction de représentation.
Elle a principalement pour mission d'aider le maître d'ouvrage :
- à suivre le projet réalisé par un maître d'œuvre,
- à prendre des décisions qui lui incombent durant son déroulement,
- à réceptionner l'ouvrage.
DTU : Documents techniques unifiés édités par l’AFNOR et rapportant les règles de l’art de chaque corps d’état.
